Liebe Leser!

Die Immobilienmesse Expo Real wirft ihren Schatten voraus. Folgendes fällt uns auf: Deutlich weniger Einladungen zu Veranstaltungen und Gesprächsanfragen und noch jede Menge freie Hotelzimmer zu vergleichsweise moderaten Preisen. Die These, dass es auf der Messe noch leerer sein dürfte, liegt damit nahe.

Dass jede Krise anders ist, ist abgedroschen. Aber die jetzige ist wirklich ganz anders. Länger, tiefer und keine Besserung in Sicht. Wir pilgern nicht nur seit 1998 zur Expo Real und zur Mipim, sondern haben auch den Rückgang der Immobilienpreise Mitte der 1990er-Jahre, das Platzen der Dotcom-Blase 2000 und die Finanzkrise 2008 erlebt. Dies nicht nur vom journalistischen Elfenbeinturm aus, sondern auch als (bescheidener) Immobilieninvestor. Der Aufschwung kam immer relativ schnell, auf heftiges Gewitter folgte Sonnenschein.

Jetzt sind wir im fünften Krisenjahr und uns fehlt die Fantasie zu erkennen, warum es 2027 oder 2028 substanziell besser werden sollte. Natürlich ist nicht alles schlecht. Wer über Eigenkapital verfügt, kann sich günstig (im Vergleich zu der Situation vor 2022) Immobilien und Projekte sichern. Rechenzentren und andere Nischenprodukte (Stichwort Verteidigung) rechnen sich immer noch. Doch das gilt nicht für die relevanten Assetklassen, nicht für das Brot-und-Butter-Geschäft.

Für Eigennutzer, die in ihren Immobilien Wertschöpfung generieren, ist die Rechnung eine andere. Aber sonst lohnt sich der Neubau von Immobilien grundsätzlich nur, wenn er subventioniert wird. Mag es eine höhere Abschreibung, verbilligter Zins oder Tilgungszuschuss sein. Ansonsten können Bauträger und Projektentwickler zu den Faktoren nicht bauen, die renditeorientierte Anleger benötigen. Noch hübschen im Wohnungsbau städtische Gesellschaften und Baugenossenschaften die Bilanz auf, doch auch bei ihnen wird die finanzielle Puste knapper. Eigennutzer und Liebhaber, die anders oder gar nicht rechnen, können es nicht richten. Trister ist die Situation bei Büroinvestments schon deswegen, weil die Investoren professioneller sind und die Subventionen fehlen.

Was könnte helfen? Neben einem starken Wirtschaftswachstum vor allem ein niedrigerer Zins. Ein starkes Wirtschaftswachstum führt idealerweise dazu, dass Unternehmen Büroflächen und Produktionsimmo-bilien brauchen, den Menschen beschert es Zuversicht und höhere Einkommen, was den Verkauf von Wohnimmobilien ankurbelt. Ein niedrigerer Zins führt dazu, dass Investoren wieder höhere Faktoren akzeptieren können. Das jetzige Zinsniveau ist fundamental zu hoch, aber was hilft die Theorie in einer Welt voller Krisen?!

Herzlich, aber auch sorgenvoll grüßt Sie

Ihr Frank Peter Unterreiner, Herausgeber